2014-08-15
盈石集團聯合機構發布“中國商業地產信心指數”
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盈石集團研究中心聯合國內外九家知名機構權威發布2014年上半年《中國商業地產信心指數報告》,聯合調查機構包括BOMA (國際建筑業主與管理者協會)、CoreNet Global (全球企業不動產協會)、中購聯、中國人民大學商學院明德會、上海交通大學海外教育學院中國商業發展研究所、中房商學院、中國寫字樓網、自媒體平臺商業與地產,以及數據收集支持機構RICS(英國皇家特許測量師學會) 。《中國商業地產信心指數報告》分為中國商業地產信心指數、中國商業物業信心指數以及中國寫字樓信心指數三大部分,以直觀的專業分類信心指數為業內人士深入分析國內商業地產的現狀,從而探討中國商業地產的未來發展方向。

《中國商業地產信心指數報告》通過全球領先的金融信息服務供應商- 湯森路透的金融資訊平臺全球發布,為國內外的投資商、開發商及零售商等提供中國商業地產決策參考。

中國商業地產信心指數(CCRECI)

盈石集團研究中心在九家國內外知名機構配合下,通過在線問卷調查以及重點訪談的方式,在全國124個城市收集了近1,200份有效問卷作為《中國商業地產信心指數報告》數據分析的樣本。受訪者當中包括800多位國內商業地產行業資深專業人士,500多位開發商及業主,涵蓋超過320個快時尚、奢侈品、連鎖超市和餐飲等在內的國內外知名品牌商。

《中國商業地產信心指數報告》顯示,2014上半年中國商業地產信心指數為112.1,整體市場表現樂觀。但是分物業類型來看,中國商業物業市場樂觀度較高,其信心指數比寫字樓市場高出約13個點,達到113.5。

中國商業物業信心指數(CRMCI)

根據《中國商業地產信心指數報告》結果顯示,2014 年上半年中國商業物業信心指數為113.5,整體市場表現普遍樂觀。按受訪者角色來看,服務商信心指數最為樂觀,為119.1;品牌商信心指數緊隨其后,為114.9;業主方信心指數也達到109.2。

服務商信心指數高于品牌商和業主方

通過本次中國商業地產信心指數調查可以看出,在中國商業物業市場中,服務商信心指數位居榜首,為此貢獻最大的兩個指標是上半年服務項目的營業額以及人流量。這無疑也支撐了他們對未來市場走勢向好的判斷,在本次中國商業地產信心指數調查中,超過60%的服務商認為服務項目的營業額和人流量會在下半年旺季出現明顯增長。不同于業主方的悲觀態度,服務商甚至對三線城市項目的營業額增長也是持續看好的。可以說,對項目現狀和前景的樂觀態度大幅拉升了服務商信心指數。

盈石集團研究中心總經理、英國皇家特許測量師學會(RICS)中國區發言人張平女士指出:“服務商信心指數高于品牌商和業主方,這其實也是反映了服務商在商業物業市場的專業實力。專業服務商較強的運營能力和資源整合能力對服務項目人流量、營業額的提升作用非常顯著,這無形中也使得服務商在商業物業市場中的地位變得越來越重要。”

對下半年消費市場好轉的預期支撐品牌商的信心

從這次中國商業地產信心指數調查的反饋來看,品牌商認為未來經濟環境的繼續改善以及旺季到來將推動整體消費市場進一步好轉,從而有力支撐他們對市場份額和營業額的樂觀預期。但是按業態來看,在來勢洶洶的電子商務的沖擊下,實體經營的零售類品牌商家則相對保守,一定程度上拖累了整體品牌商信心指數。另一方面,受益于上半年理想的營業表現,餐飲娛樂類品牌商則顯示了對市場堅定的信心,盈石集團研究中心分析發現他們當中超過八成在近期有開店計劃。

商業物業市場表現不甚理想,拖累業主方信心指數

《中國商業地產信心指數報告》分析結果顯示,業主方信心指數明顯低于服務商和品牌商,這很大程度上是由于業主方對2014年上半年的市場表現較為失望。盈石集團研究中心分析發現,特別是消費者購買意愿、品牌商拓展意愿這兩個指標,給出負面評價的業主方都超過了40%。從城市級別來看,三線城市的業主方較為悲觀的評價也拉低了商業物業市場的業主方信心指數。除此之外,業主方對電商沖擊、供應過剩、同質化現象的擔憂也在一定程度上使得他們對未來市場走勢的判斷較為悲觀。

三線城市業主方和品牌商對下半年市場預期相左

中國商業地產信心指數調查結果顯示,在三線城市中,超過四成的業主方認為上半年品牌拓展意愿較弱,甚至相信下半年旺季品牌商的拓展也會相對保守。但是根據品牌商的反饋,他們當中有近一半的受訪者表示品牌門店數量在上半年有所增加的同時,相應門店的營業額也出現增長,無疑為他們下一步的拓展計劃帶來更多的信心。這也就是說,三線城市的業主方和品牌商在市場認知方面存在落差。從宏觀環境的指標來看,業主方在三線城市相對悲觀的評分影響了他們對品牌商拓展意愿的判斷。與之相反的是,品牌商在三線城市對經濟環境和商業市場的看法則積極樂觀,同時他們認為下半年三線城市消費者的購買意愿會出現明顯好轉。

中國寫字樓信心指數(COMCI)

《中國商業地產信心指數報告》的統計結果表明,2014年上半年,中國寫字樓信心指數為100.6,整體市場表現中性。按受訪者的角色來看,開發商信心指數為102.0,相對樂觀;代理行信心指數為100.6,排名居中;投資方則缺乏信心,其指數僅為97.8。

市場普遍預計宏觀經濟面將有所好轉

根據中國商業地產信心指數的調查結果,寫字樓市場中各方對當前經濟情況呈肯定態度,有81%的受訪者認為目前中國宏觀經濟處于中性至良好程度,對下半年的增長則抱有更為樂觀的期許,而開發商在經濟信心指數上領跑其他行業的受訪者。但根據受訪者在各行業中的職位功能比較,主要決策者對未來增長預期相對保守,盈石集團研究中心分析發現只有27%的決策高管認為下半年經濟表現將超預期,而有超過40%的具體工作執行者則認為未來經濟將有良好表現。

盈石集團研究中心總經理、英國皇家特許測量師學會(RICS)中國區發言人張平女士指出:“在近期國家發布的各項數據中已能明顯察覺經濟正有逐步企穩的跡象,并且在當前整體經濟結構調整中,提高第三產業的占比已成為未來發展的重中之重。服務業增長的確定性是提振寫字樓市場信心的主要因素之一。”

寫字樓供大于求的局面已經成為共識

在中國商業地產信心指數調查過程中發現,多數行業人士指出寫字樓市場供需不平衡的現象比較嚴重。由于目前中國寫字樓供應依然處于一個整體的井噴期,未來如何快速的消化新增供應成為了一大難題。尤其二、三線城市,一方面近些年新增項目集中入市后還在消化周期中,另一方面超過七成的受訪者認為供大于求的局面在下半年也不會改變,代表市場供需情況的平均租賃信心指數低至冰點,不足一線城市的一半。

盈石集團研究中心跟蹤的數據統計也從側面進行了佐證,截至2014年上半年,盈石集團研究中心定期監測的中國20大城市甲級寫字樓物業存量已超過3,400萬平方米。到2016年,寫字樓總體新增供應預計還將增加超過5,000萬平方米,約為目前甲級寫字樓存量的1.5倍,而其中二線城市將貢獻超過70%的新增供應規模。

一線城市寫字樓信心指數高于二、三線城市

本次中國商業地產信心指數的數據分析結果顯示,一線城市的寫字樓市場從業人員最為樂觀,為此貢獻最大的三個指標分別是經濟環境、租金以及售價。尤其是對下半年經濟環境的判斷,近一半的一線城市受訪者對經濟環境改善有信心,租賃需求可能在此基礎上保持活躍或進一步增長。這也鼓勵了他們對未來市場走向保持信心,分別超過75%、87%的一線城市受訪者預測寫字樓租金和售價在下半年不會出現下降。然而在二、三線城市,分別只有31%、21%的受訪者認為下半年經濟增長會提速,同時他們對未來寫字樓租賃市場的判斷非常悲觀,都僅有7%的受訪者認為下半年租賃需求會有所增長。

預計融資壓力或下降,但資金成本仍高企,寫字樓開工量將保持高位

近期國家密集出臺一系列經濟維穩和微刺激政策,盈石集團研究中心預計整體資金面有窄幅放松跡象。行業決策者對融資前景相對樂觀,但總體而言仍然有43%的受訪者認為下半年資金成本將會上升。81%的寫字樓業界人士認為下半年開工量將維持或超過上半年。2014年上半年全國寫字樓新開工面積同比上升3.2%,是唯一保持增速的物業類型。預計下半年開工面積將繼續成平穩上升趨勢,這將繼續增加寫字樓市場的供應壓力。

中國商業地產信心指數(CCRECI)介紹

中國商業地產信心(CCRECI)指數由盈石集團研究中心設計開發。此項研究將每半年針對商業物業業主方、服務商和品牌商、寫字樓開發商、代理行和投資方進行問卷收集,旨在了解受訪者對國內商業物業和寫字樓市場現狀的評價及對市場前景的預測,從微觀集合的角度反映整體市場運行狀況及發展趨勢,為業內人士提供有效的決策參考。中國商業地產信心指數在0到200間取值,以高于或低于100作為標準,反映受訪者的樂觀或悲觀程度。信心指數高于100代表樂觀,低于100代表悲觀。

本次2014年上半年“中國商業地產的信心指數”調查范圍輻射中國東北、西北、華北、西南、中南、華東六大區域。受訪者來自124個城市,除了北京、上海、廣州和深圳四個一線城市,還涵蓋了120個具有代表性的二、三線城市。


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